Le taux d’imposition des revenus fonciers perçus par une SCI varie en fonction du régime choisi. En cours de fonctionnement ou dès la création de l’entreprise, les associés ont la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu IS ou l’impôt sur les sociétés IS. Chaque option correspond à des obligations de déclarations fiscales et à des charges déductibles spécifiques. Pour rappel, la SCI a pour objet la détention ainsi que la gestion en commun d’un patrimoine immobilier. Tour d’horizon. Par défaut, la SCI ou société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, sachant que l’impôt sur les sociétés reste une option. L’imposition par défaut de la SCI Le principe en matière de société civile immobilière est la transparence. Cela signifie que l’entreprise ne paie pas directement d’impôts. Si la SCI transparente perçoit des revenus fonciers, ceux-ci font l’objet d’un partage entre les associés à hauteur de leur participation au capital social de l’entreprise. Ces recettes sont ensuite imposées à titre individuel à un taux marginal d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. Bon à savoir les revenus fonciers d’une SCI à l’IR sont susceptibles de modifier la tranche d’imposition et d’augmenter le taux applicable. Par ailleurs, les associés paient des impôts sur les loyers perçus par la société, qu’il y ait distribution effective du résultat comptable ou non. Ils restent donc assujettis à l’IR dans la limite de leur quote-part en cas de constitution de réserve. Il faut également préciser que l’IR sur les revenus fonciers générés par la société s’applique uniquement aux associés présents lors de la clôture de l’exercice concerné. Si une cession de parts de la SCI intervient avant cette date, le nouvel associé sera redevable de l’impôt sur les recettes réalisées au cours de cette année. Bon à savoir après déduction des frais, le résultat annuel de la SCI est négatif, le déficit est imputé au revenu global de l’associé salaires, etc.. Ce report est limité à 10 700 € sachant que le montant restant est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes. L’imposition de la SCI assujettie à l’IS L’option pour l’IS est irrévocable. Ce choix implique l’imposition immédiate Des bénéfices réalisés par la SCI pendant l’exercice en cours lors du changement de régime fiscal ; Des moins-values et des plus-values SCI résultant de la cession des éléments de l’actif immobilisé. La fiscalité de la SCI à l’IS en 2018 Le taux de l’impôt sur les sociétés applicable à la SCI est de 28 % pour les bénéfices n’excédant pas 500 000 € ; 33,33 % pour la part des revenus fonciers au-delà de ce plafond. La société civile immobilière bénéficie parfois d’un taux réduit de 15 % dans la limite de 38 120 € des recettes par exercice comptable de douze mois. Au-delà de ce seuil, l’IS au taux normal s’applique aux revenus fonciers. Voici les conditions à remplir pour bénéficier de cet avantage fiscal Le chiffre d’affaires réalisé par la SCI n’excède pas 7 630 000 € hors taxe sur douze mois ; Son capital social est intégralement libéré ; Le capital est détenu à 75 % au minimum, et ce, de manière continue par des personnes physiques ou par des sociétés ayant rempli les conditions requises pour profiter du taux réduit de l’impôt sur les sociétés à 15 %. Il convient de préciser que si le premier exercice de la SCI est de six mois, la tranche de revenus fonciers imposables au taux réduit d’IS correspond à 38 120 x 6/12, soit 19 060 €. Prenez l’exemple d’une société civile immobilière éligible au taux réduit à 15 % et ayant réalisé 60 000 € de revenus fonciers imposables sur un exercice comptable de douze mois. Le taux de calcul de l’IS s’élève à 15 % pour les premiers 38 120 € de bénéfices ; 33,33 % pour les 21 880 € restants. L’IS une fiscalité progressivement en baisse En 2019, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 28 % pour la fraction des bénéfices comprise entre 1 et 500 000 € ; 31 % au-delà de cette somme. Le tableau suivant résume les taux applicables aux SCI bénéficiant du taux réduit d’IS. Montant de l’assiette Taux de calcul de l’IS Jusqu’à 38 120 € 15 % Entre 38 120 euros et 500 000 € 28 % Au-delà de 500 000 € 31 % La loi de finances pour 2018 instaure une diminution progressive du taux normal d’IS qui sera désormais applicable sur la totalité des bénéfices. Celui-ci passera à 28 % en 2020 ; 26,50 % en 2021 ; 25 % en 2022. Le taux réduit de l’impôt sur les sociétés à 15 % sur la première tranche des bénéfices dans la limite de 38 120 € reste applicable aux SCI et autres entreprises éligibles. Les SCI soumises de plein droit à l’IS La SCI est obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés si elle exerce une activité commerciale à titre principal. Toutefois, cette règle s’applique uniquement si le montant des recettes commerciales excède 10 % de celui du chiffre d’affaires hors taxe réalisé par l’entreprise. Bon à savoir le code APE SCI permet d’identifier le secteur d’activité de la SCI, ici il s’agit en l’occurrence de l’activité commerciale. Ainsi, l’imposition à l’IS s’applique de plein aux SCI pour la location meublée ainsi qu’aux entreprises réalisant des opérations habituelles D’acquisition et de vente d’immeubles ; De location d’un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation» article 35 du Code général des impôts. Quelles sont les déclarations spécifiques aux SCI ? Il existe deux types de déclarations spécifiques aux SCI soumises à l’IR, à savoir La déclaration n°2072-S ; La déclaration n°2072-C. Déclaration n°2072-S Cette formalité est à remplir si Les associés de la SCI sont des personnes physiques ; La société ne possède aucun immeuble spécial classé monument historique ou situé en secteur sauvegardé ni bien en nue-propriété ni immeuble à option pour amortissement; Déclaration n°2072-C Cette déclaration concerne les SCI Dont l’un des associés est une société ; Possédant l’un des biens mentionnés plus haut. Cette déclaration est effectuée par le gérant. Déclaration de la SCI à l’IS Voici les étapes à suivre pour la déclaration des revenus d’une SCI à l’IS en 2018 Calculez les recettes, les dépenses et les bénéfices de la société ; Convoquez l’AG dans un délai de quinze jours pour demander l’approbation du résultat ; Déclarez les revenus fonciers de la SCI au centre des impôts du siège de la société via le formulaire n°2065 relatif à l’IS. La déclaration est à déposer Au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai si l’exercice comptable de la société concorde avec l’année civile ; Dans les trois mois de la clôture de l’exercice comptable dans les autres cas. Déclaration de la SCI à l’IR Concernant la SCI transparente Établissez le compte des recettes et des dépenses ; Déclarez les revenus fonciers de la société via le formulaire adapté 2072-S ou 2072-C à envoyer par lettre recommandée avec avis de réception LRAR ou à remettre en personne au centre des impôts du siège de la SCI ; Avisez les associés en leur envoyant la déclaration complète avec l’annexe par pli d’huissier, par LRAR ou en main propre ; Les associés de la SCI déclarent leurs revenus. La date limite pour déclarer les revenus fonciers perçus par la SCI en N-1 est fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année N. La déclaration n° 2072-S comporte Un feuillet principal ; Deux annexes. Le volet le plus important permettant d’optimiser les charges déductibles de la SCI est situé sur l’annexe 1 ou formulaire 2072-S-A1-SD. L’annexe 2 contient la liste des associés et des usufruitiers ainsi que la répartition du résultat de la société. Case 1 à 5 recettes de la SCI 1 cette case correspond aux revenus locatifs perçus par la SCI au cours de l’année précédente. Ce montant inclut les loyers payés en avance. Si vous avez perçu 15 000 € de loyers + 1 500 € d’avance sur l’année 2018, indiquez 16 500 € dans cette case lors de la déclaration des revenus de votre société civile immobilière au titre de l’année 2018. 2 si le locataire a réglé une charge appartenant normalement au propriétaire, il faut mentionner son montant dans cette case. En effet, il appartient à ce dernier de payer l’impôt correspondant. 3 les subventions de l’ANAH sont à indiquer dans cette case. Si vous utilisez le dépôt de garantie pour compenser un loyer impayé, il convient d’ajouter ce montant qui est imposable. 4 à remplir si la société possède des propriétés non affectées à l’habitation et dont elle se réserve la jouissance. Il en est de même pour les revenus fonciers qu’aurait pu produire la location d’un bien immobilier mis gratuitement à la disposition des tiers ou des associés de la SCI. 5 mentionnez dans cette case le total des lignes 1, 2, 3 et 4. Ce montant correspond au revenu foncier brut imposable sur lequel il faut déduire les charges. Case 6 à 17 frais déductibles Il est à noter que chaque montant mentionné dans les cases 6 à 17 diminue l’impôt ainsi que les prélèvements sociaux. Veillez donc à ne rien oublier. 6 les frais d’administration et de gestion déductibles englobent Les sommes d’argent versées à titre de rémunération des concierges et des gardiens salaire + charges sociales ; Les frais d’une agence, d’un conseiller fiscal ou encore d’un tiers ayant réalisé un travail relatif à la location ; Les cotisations versées aux organismes proposant des aides la gestion de votre location l’UNPI par exemple ; Les honoraires d’avocat, d’huissier et de tout autre professionnel intervenu dans une procédure concernant un bien appartenant à la SCI conflit avec les entrepreneurs ou avec un locataire…. 7 la SCI peut déduire de ses revenus fonciers 20 € par local loué. Ce montant inclut les frais de téléphone et de courrier pour joindre le locataire. 8 assurance PNO Propriétaire Non Occupant sur l’immeuble loué. 9 indiquez dans cette case les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, à l’exception des travaux de construction. Conservez l’ensemble des factures y afférentes, car l’administration fiscale peut demander les détails sur la date ou encore la nature des travaux réalisés. 11 mentionnez le montant des charges non réglées par votre locataire. 12 à remplir si la SCI a versé une indemnité d’éviction au locataire pour obtenir son départ et relouer l’immeuble à des conditions financières plus avantageuses. 13 indiquez le montant de la taxe foncière, à l’exclusion de l’imposition sur les ordures ménagères. 14 les provisions pour charges de copropriété payées au cours de l’année de la déclaration sont déductibles. 15 les provisions pour charges de copropriété déduites au titre de l’année antérieure et qui concernaient en réalité à des frais non déductibles. Ce montant augmente les revenus fonciers imposables de la SCI. 17 le total des frais déductibles est égal à 6 + 7 + 8 + 9 + 11 + 12 + 13 + 14 – 15 + 16. Case 20 déduction des intérêts d’emprunt 20 les intérêts d’emprunt concernent Les frais de dossier ; Les frais d’inscription hypothécaire ; La contribution versée au fonds mutuel de garantie ; L’assurance emprunteur. Case 21 à 26 fin de l’annexe 1 21 lignes 5 – 17 – 20. 22 à remplir si vous êtes bénéficiaire d’un dispositif fiscal sans avoir respecté l’engagement de location. 23 cette case concerne les avantages en nature et les rémunérations attribués aux associés. 24 lignes 21 + 22 – 23. 25 à laisser vierge si vous êtes associé dans une seule SCI. 26 lignes 24 + 25. Case R1 à R5 bilan pour calculer l’impôt Une fois l’aspect technique rempli, il convient d’en faire le report sur la page 1 de la déclaration de SCI 2072. Ce bilan sera utilisé par l’administration fiscale pour le calcul de l’impôt ou éventuellement le déficit. Il convient ainsi de veiller à inscrire les chiffres exacts. Voici les détails à connaître sur les cinq cases à remplir. R1 revenus bruts. Il s’agit des loyers sans déduction des charges. Ce montant correspond au total des lignes 5, 22, 23, 25 de l’annexe 1. Dans la plupart des cas, ces trois dernières lignes sont de 0 €. R2 paiement sur travaux. Il suffit de reporter le montant de la ligne 9. R3 frais et charges autres que les intérêts d’emprunt. Il est à noter que les travaux sont compris dans ce calcul et figurent à la fois dans les cases R1 et R2. Il faut indiquer le total de la ligne 17. R4 intérêts d’emprunt, frais bancaires inclus. Reportez dans cette case le total des colonnes de la ligne 20. R5 revenu net + ou déficit net -. Indiquez le montant inscrit dans la case 26. Si vous n’avez pas commis d’erreur, le résultat obtenu est égal à R1 – R3 – R4 = R5. Si le résultat est déficitaire, indiquez le signe moins -. Maîtriser l’imposition des revenus fonciers grâce à la SCI à l’IS La SCI à l’IS représente une bonne option pour Maîtriser et/ou optimiser l’impôt sur vos revenus locatifs ; Garantir la stabilité de votre projet ; Mieux rentabiliser votre investissement immobilier. Pour information, la création d’une société civile immobilière uniquement pour des raisons fiscales est considérée comme un abus de droit susceptible d’être dénoncé par l’administration. L’optimisation des impôts est acceptable dans la mesure où elle ne constitue pas la seule motivation des associés fondateurs. L’IS une fiscalité opaque Le principal avantage de l’IS est la dissociation entre votre fiscalité personnelle et celle de la société, contrairement à l’IR ou à l’investissement en nom propre la location nue par exemple. Certes, la taxe à payer lors de la revente des biens immobiliers de la SCI est importante. Il en est de même en cas de versement de dividende ou de revenu. Néanmoins, vous êtes libre de choisir le moment opportun pour revendre les immeubles de la SCI et pour encaisser vos revenus locatifs, ce qui permet de maîtriser pleinement votre fiscalité. SCI à l’IS les charges déductibles La SCI à l’IS présente l’avantage de pouvoir déduire fiscalement Les frais d’acquisition des immeubles ils incluent les frais d’agence, les droits d’enregistrement ou droits de mutation généralement entre 7 et 8 % du prix de vente, les honoraires du notaire, etc. Dans le cas d’une SCI à l’IR, ce type de charge n’est pas fiscalement déductible. En revanche, l’option à l’IS permet soit de comptabiliser ces frais en charges déductibles lors de l’année d’acquisition, soit d’augmenter la valeur brute de l’immeuble. Les dotations annuelles aux amortissements l’amortissement se définit comme la constatation comptable de la dépréciation d’un bien immobilier ou mobilier. Pour ce faire, l’expert-comptable de la SCI détermine un pourcentage du prix d’achat 3%/an du bien qui sera déduit chaque année sur le résultat de la société, et ce, pendant la durée de sa détention. Sont également pris en compte lors du calcul des revenus fonciers imposables les amortissements pratiqués sur le coût de reconstruction et d’agrandissement des immeubles. Il en est de même pour les frais engagés par la SCI afin de réaliser les travaux d’amélioration d’un bien immobilier à usage professionnel ou commercial. Les rémunérations versées au gérant de la société cette déduction s’avère intéressante si la SCI est imposable au taux normal d’IS. Les déficits de la société une SCI imposée à l’IS présente parfois un résultat comptable négatif à cause des dotations aux amortissements. Il est toutefois possible de reporter ces pertes sur les bénéfices réalisés au cours des années ultérieures, réduisant ainsi le montant des revenus fonciers soumis à l’IS. Les intérêts d’emprunt ainsi que les charges y afférentes pour rappel, le capital de l’emprunt ne constitue pas une charge. Il est donc impossible de le déduire sur les revenus fonciers perçus par la SCI. Tous les autres frais de gestion tels que les frais postaux ou les frais kilométriques de l’association rendez-vous à la banque, changement de locataire, gestion des travaux, visite d’un bien immobilier que la société envisage d’acheter, etc.. Dans certains cas, la SCI a la possibilité de déduire des bénéfices les frais d’acquisition d’un matériel professionnel comme l’imprimante ou l’ordinateur. Une imposition favorable des dividendes Pour transférer les revenus fonciers de la SCI vers leur patrimoine personnel, les associés procèdent au versement de dividendes. Cette décision est prise en assemblée générale lors de l’approbation des comptes annuels de la SCI. Les dividendes sont assujettis à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés. Ces derniers ont le choix entre Le PFU ou prélèvement forfaitaire unique de 30 % 12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux ; L’IR au barème progressif après un abattement de 40 % + 17,2 % de prélèvements sociaux sans abattement. En l’absence de distribution de dividende, les associés ne paient pas cette taxe supplémentaire. Les projets adaptés à la SCI assujettie à l’IS Investir ensemble dans l’immobilier s’avère un placement intéressant, à condition que les acquéreurs optent pour un régime adapté à leur projet. Ceux-ci ont la possibilité de choisir entre L’indivision ; La création d’une SCI. Avant de privilégier cette seconde option, prenez en compte le coût lié à la création d’une société civile immobilière estimé à 250 € environ. En effet, il faut payer Des droits d’enregistrement si l’un des associés, personnes morales soumises à l’impôt sur le revenu, apporte un immeuble, un droit au bail, un fonds de commerce ou encore de la clientèle ; Les frais de rédaction des statuts si les fondateurs de la SCI font appel à un professionnel du droit avocat ou notaire ; Le prix de la publication de l’annonce légale de constitution SCI dans un journal officiel ; Les frais relatifs à l’immatriculation de la SCI. La création d’une société civile immobilière assujettie à l’IS est adaptée aux Projets importants tels que l’acquisition de plusieurs appartements ; Investisseurs qui n’envisagent pas de revendre leurs biens ; Acquéreurs qui souhaitent rentabiliser au maximum leur patrimoine et/ou réinvestir leurs revenus fonciers dans d’autres biens immobiliers. Imposition des revenus fonciers de la SCI les obligations déclaratives des associés Pour l’associé possédant uniquement des parts dans une SCI soumise à l’IR, il faut Déclarer la quote-part de résultat sur la déclaration n°2042, dans la rubrique dédiée aux revenus fonciers case 4BA ; Indiquer en annexe les coordonnées de l’entreprise, les résultats qu’elle a perçus et éventuellement les intérêts d’emprunt. L’associé concerné peut opter pour le régime micro-foncier en SCI, mais sous conditions, et déclarer ainsi dans la case 4BE Les loyers encaissés grâce au logement dont il est directement propriétaire ; Sa quote-part dans les revenus fonciers générés par la SCI. Dans les autres cas, il convient de remplir le formulaire n° 2044 ou 2044-SPE en indiquant Les revenus bruts ligne 111 ; Les frais et charges ligne 112 ; Les intérêts d’emprunts ligne 113 ; Le bénéfice ou le déficit ligne 114. Devis d’expertise comptable Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris Dernière mise à jour le 18/11/2020

Déclarationde vos revenus fonciers. Revenus fonciers : déclarez mieux, payez moins ! Propriétaires de biens locatifs, vous devez obligatoirement déclarer les loyers perçus au cours de l’année civile. Soyez vigilants à bien rattacher ces

Investir dans l’immobilier locatif sous-entend percevoir chaque mois un loyer. L’ensemble des loyers perçus sur une année civile, appelés revenus locatifs, doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Retour sur ce terme de revenus fonciers, et sur ce qu’il sous-entend. Revenus fonciers qu’est-ce que c’est ? Les revenus fonciers sont les revenus tirés par un propriétaire d’une location vide. Il peut s’agir d’une location de locaux d’habitation et de leur dépendance tels qu’une maison, un appartement ou encore un emplacement de parking d’une location de locaux d’activités tels qu’un bureau, un commerce ou une usine d’une location de terrain Les propriétaires bailleurs de ces locations doivent, chaque année, déclarer leurs revenus locatifs dans la catégorie imposable des revenus fonciers. Les revenus locatifs, c’est-à-dire les loyers réellement encaissés au cours de l’année civile. Régime micro-foncier et régime réel quelle différence ? Lors de la déclaration de ces revenus fonciers, on distingue le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition. Le régime micro-foncier s’applique lorsque le montant des recettes perçues au cours de l’année civile pour la location du bien immobilier ne dépasse pas les 15 000 €. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30 %. Autrement dit, il est imposé sur 70 % de ses revenus seulement. A noter les travaux et les charges ne sont ici pas déduits du revenu foncier. Ils sont compris dans les 70 % imposables. Le régime réel d’imposition s’applique lorsque le montant des recettes perçues au cours de l’année civile pour la location du bien immobilier dépasse les 15 000 €, ou lorsque le propriétaire a fait la demande de cette formule d’imposition. Le propriétaire doit, dans ce cas, calculer ce que l’on appelle le revenu net foncier le revenu foncier duquel est déduit le montant des charges travaux, assurance, etc.. Si le propriétaire dégage de ce calcul un bénéfice, il est imposé sur cette somme. Dans le cas contraire, le déficit peut être imputé de son revenu global sous certaines conditions. En savoir plus sur l'investissement locatif Quel budget prévoir pour un investissement locatif ? Investir dans l’immobilier locatif toutes les infos

Lerevenu foncier imposable au régime réel est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié. Vous pouvez déduire notamment les frais d’administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes

La taxe foncière est due sur l’année entière d’après la situation existante au 1er janvier de l’année. Peu importe à cet égard si des changements interviennent en cours d’année. Si la signature de l’acte intervient après réception de l’avis d’imposition, le remboursement peut être demandé le jour même de la signature. ©PNS Sommaire La taxe foncière est payée par le vendeur Un propriétaire qui vend son bien au mois de mars est redevable de la taxe foncière sur l’année entière. Il ne peut obtenir de l’administration fiscale une réduction de sa taxe foncière au prorata du nombre de mois au cours desquels il a occupé le bien. En pratique, lors de la signature de l’acte de vente, il est admis que les parties se mettent d’accord pour que l’acquéreur rembourse au vendeur la taxe foncière qui correspond aux mois suivants l’acquisition. L’acquéreur peut se baser sur l’avis de taxe foncière de l’année précédente du vendeur. Si la signature de l’acte intervient après réception de l’avis d’imposition, le remboursement peut être demandé le jour même de la signature. Cet arrangement, couramment pratiqué, doit être inséré dans l’acte de vente pour être opposable à l’acquéreur. Un propriétaire qui vend son bien au mois d’octobre, peut donc demander à l’acquéreur de lui rembourser la taxe foncière correspondant aux mois de novembre et décembre. A noter un tel accord n’est pas opposable à l’administration fiscale qui demandera toujours le paiement de la taxe foncière pour sa totalité au vendeur. Le vendeur pourra engager une action contre l’acquéreur qui ne l’aurait pas remboursé comme convenu dans l’acte de vente. Références juridiques

Si vous louez un bien immobilier, les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes se côtoient, selon le montant des revenus. En plus de l’impôt sur le revenu, les loyers perçus supportent 17,2 % de prélèvements sociaux CSG, CRDS, prélèvement social, contributions additionnelles. La seule exception à ce principe concerne les logements loués meublés qui sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. En cas d’achat à crédit ou de travaux importants, i/ peut être judicieux d’opter pour le régime réel. Sommaire1 Un régime simplifié pour les petits » bailleurs2 Le revers de la médaille ?3 Le régime réel4 Que peut-on déduire ?5 Le déficit foncier6 En pratique7 Exemple Impôt, revenu et déficit foncier8 La taxe sur les logements vacants Un régime simplifié pour les petits » bailleurs Ce régime d’imposition s’applique automatiquement aux bailleurs dont les revenus fonciers annuels bruts n’ont pas dépassé 15 000 €. Ce seuil s’apprécie en ne tenant compte que des loyers proprement dits, hors provisions et/ou remboursements de charges. Principal intérêt de ce régime le contribuable n’a pas à calculer lui- même son revenu imposable. Il lui suffit de reporter directement sur sa déclaration de revenus le montant des loyers bruts encaissés. L’administration fiscale détermine ensuite le revenu imposable en appliquant au montant déclaré un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges de la propriété voir exemple. Le revers de la médaille ? Ce régime ne permet pas de constater de déficit foncier. Si les charges réelles représentent plus de 30 % de vos loyers, en cas d’achat à crédit, de travaux importants. il peut être judicieux d’y renoncer au moins dans un premier temps et d’opter pour le régime réel. Le régime réel À partir de 15000 € de loyers par an, ou en cas d’option pour ce régime, c’est un régime d’imposition réel » qui s’applique. Dans ce cas, les bailleurs doivent calculer eux-mêmes le montant de leur revenu foncier imposable, par différence entre le montant des loyers encaissés et celui des frais et charges réellement engagées. Il n’existe pas de liste limitative des charges déductibles toutes les dépenses engagées sont déductibles pour leur montant réel et justifié. Aucun justificatif de dépenses n’est à joindre à la déclaration de revenus mais ils doivent être conservés au cas où le service des impôts les réclamerait. Que peut-on déduire ? Le régime réel permet de déduire les frais de gestion honoraires versés à un gérant ou à un administrateur de bien, commissions versées à une agence de location…, les primes d’assurance assurance du propriétaire non occupant, assurance contre les risques d’impayés, de vacances et de dégradation du logement.. ., la taxe foncière, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation mais pas les travaux d’agrandissement, de construction. En principe, frais et charges ne sont déductibles que si le logement est loué. Toutefois, lorsque le propriétaire réalise des travaux dans un logement avant de le donner en location ou entre deux locataires, il peut appliquer ces déductions. Le déficit foncier Lorsque le montant des charges est supérieur à celui des loyers, la différence constitue un déficit foncier. La partie du déficit provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent ainsi que les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En pratique Dès lors que le contribuable constate un déficit, l’imputation sur son revenu global est automatique. Il n’a pas d’option à exercer en ce sens. Mais attention, cette imputation n’est définitivement acquise que si le bien est toujours loué au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. L’administration fiscale considère que cette obligation est respectée, si le bien est loué de manière effective et permanente pendant toute cette période. Concrètement, cela signifie qu’il ne doit pas être vendu, ni être transmis par donation et que le propriétaire ne peut pas le reprendre pour son usage personnel ou encore le donner en location meublée. En cas de départ du locataire, le bien doit être remis en location immédiatement. L’administration fiscale peut admettre un délai de vacance de quelques mois si le propriétaire prouve qu’il a fait tout son possible pour trouver un nouveau locataire. À défaut, si le bien n’est pas loué, l’imputation du déficit pourra être remise en cause. Exemple Impôt, revenu et déficit foncier Avec moins de 15 000 € de revenus fonciers Un contribuable déclarant 12 000 € de loyers bruts sera imposé sur 8 400 € , après application de l’abattement de 30 %. Soit un impôt à payer au titre des revenus fonciers de 2 520 € pour un contribuable dont le taux marginal d’imposition TMI est de 30 % mais de 3 780 € si son TMI est de 45 %. Auquel s’ajouteront 1 302 € de prélèvements sociaux. Avec I application d un déficit foncier Un contribuable déclare un revenu global imposable de 70 000 € TMI à 30 %. Il enregistre un déficit foncier de 16 000 €. Ce déficit est imputable à hauteur de 10 700 € sur son revenu global. La première année, il bénéficie d’une économie d’impôt de 3210€. Le solde du déficit, qui s’élève à 5 300 €, est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La taxe sur les logements vacants La taxe sur les logements vacants s’applique aux biens inoccupés depuis au moins un an, au 1er janvier de l’année d’imposition, situés dans les communes de plus de 50000 habitants – caractérisées par un marché locatif fortement déséquilibré. Elle est assise sur la valeur locative brute du logement même base que celle retenue pour le calcul de la taxe d’habitation son taux est de 12,5 % pour la première année d’imposition et de 25 % pour les années suivantes. La taxe n’est due que pour les logements habitables, c’est-à-dire qui ont un minimum de confort électricité, eau courante, équipement sanitaire… mais qui ne sont pas meublés. L’inoccupation doit résulter de la volonté du propriétaire. Il s’ensuit qu’aucune taxe n’est due pour un logement dont les travaux de remise en état dépasseraient 25 % de sa valeur, ni pour un logement mis en vente ou en location au prix du marché et pour lequel le propriétaire n’a trouvé aucun preneur. Il suffit, selon le cas, de fournir un devis de travaux à l’administration ou de lui prouver que l’on a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer le logement en confinant le dossier à une agence immobilière par exemple pour être dégrevé de la taxe. De même, les résidences secondaires ne sont pas soumises à cette taxe, ni les logements occupés pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année.

Lesrevenus fonciers s’ajoutent à vos autres revenus et supportent le barème progressif de l’impôt ainsi que les prélèvements sociaux de 17,2%. La CSG payée est partiellement déductible l’année suivante (à hauteur de 6,8%). Déclarer un investissement Pinel (formulaires C, 2044 et 2044 EB) Si vous déclarez pour la première fois un

Si vous louez un bien et que vous avez des revenus fonciers, le prélèvement à la source est surement synonyme de questions. L’impôt à la source ne pouvant être pris par le locataire, un système spécifique d’acompte vous est appliqué. On fait le point sur le fonctionnement de l’impôt à la source pour les loueurs immobiliers et tout ce que vous devez savoir pour bien gérer votre bien. Comment est pris l’impôt à la source sur les revenus fonciers?Comment fonctionne l’acompte prélevé à la source sur vos loyers? L’impôt augmente t’il?Acompte pris sur les revenus fonciers comment est-il calculé? Est ce que le choix du taux neutre ou personnalisé a un impact sur les loyers?Prélèvement à la source des revenus fonciers date de l’acompte et option pour le ou achat d’un bien immobilier, baisse des loyers… peut-on modifier le prélèvement à la source?Achat d’un nouveau bien immobilier en location et prélèvement à la d’un bien immobilier loué peut-on annuler l’acompte pris à la source?Baisse de loyers ou logements vacants peut-on réduire le taux à la source? Sur les salaires, c’est l’employeur qui retient l’impôt. Au niveau des loyers perçus, il va de soi que votre locataire ne va pas retenir l’impôt à la source. Pour autant, vous allez devoir le payer malgré tout. Pour se faire, le fisc prélève des acomptes directement sur votre compte bancaire. Vous avez renseigné un RIB lors de la déclaration d’impôt en ligne et le fisc prend l’impôt à la source pour vos biens immobiliers sur ce compte bancaire. Ce système a lieu que vous soyez au régime réel ou au régime micro-foncier. Exemple Mr Corrigetonimpôt est salarié et loue un bien immobilier. – L’impôt engendré par ses salaires est pris à la source par l’employeur. – L’impôt engendré par les loyers est pris à la source via un prélèvement d’acompte fait directement par le fisc sur le compte bancaire de Mr Corrigetonimpôt. Les propriétaires paient un impôt à la source sur les loyers ; la différence étant que le prélèvement est fait directement par le fisc. Une seconde différence apparaît sur la date de prélèvement. Bien entendu, les impôts ne peuvent pas savoir en direct ce que vous gagnez au moment où ils vous prélèvent. A l’image de l’impôt à la source, ils se basent donc sur la dernière déclaration fiscale pour établir l’acompte pris sur vos loyers. C’est vos revenus N-2 qui déterminent l’acompte pris à la source sur vos loyers en année N. Exemple Mr Corrigetonimpôt fait sa déclaration d’impôt en 2022 sur ses revenus de 2021. Le fisc identifie que Mr a perçu des loyers en 2021 pour la première fois. Il va donc déterminer le taux de l’acompte pris à la source sur l’avis d’imposition 2022 donc d’après les revenus fonciers de 2021 et prélèvera ce taux sur le compte bancaire du contribuable dès septembre 2022. Bien entendu, l’avis d’imposition 2022 servira aussi à calculer l’impôt engendré par les locations de 2021 que Mr devra payer immédiatement. A noter que ce décalage se produit la première année. Mr doit payer d’un coup la fiscalité des loyers et subir en plus le prélèvement à la source la première fois. Ensuite, la régularisation est plus simple. Exemple Un an après, Mr Corrigetonimpôt fait sa déclaration d’impôt en 2023 sur les revenus de 2022. Dès septembre, le fisc identifie l’impôt à payer engendré par le foncier 2022 mais il retranche aussi les acomptes payés à la source en 2022. Mr doit payer le solde. Sur l’ avis d’imposition, le fisc identifie aussi le nouveau taux de l’acompte d’après les revenus fonciers de 2022. Ce nouvel acompte sera prélevé dès septembre 2023 sur le compte bancaire du contribuable avant d’être mis à jour un an plus tard de la même manière. Bien entendu, on parle ici d’un ACOMPTE. Ce n’est pas du tout l’impôt final, c’est juste une avance à l’image exacte du prélèvement à la source sur vos salaires. La fiscalité des revenus fonciers ne change pas et vous payez exactement le même impôt qu’habituellement. Le fisc va attendre la déclaration 2023 sur les revenus 2022 afin de connaître la fiscalité exacte engendrée par vos revenus fonciers 2022. Il comparera alors à ce qu’il vous a prélevé en 2022 pour faire la régularisation finale. Exemple Je reprends mes deux exemples précédents. Imaginons que 1 De janvier 2022 à août 2022, le fisc a prélevé 100 € par mois soit 800 € à Mr Corrigetonimpôt au titre de l’acompte sur les revenus fonciers cela signifie qu’en se basant sur la déclaration 2021 des revenus fonciers 2020, les impôts ont calculé qu’il fallait prendre un acompte de 100 € par mois pour prélever à la source les revenus fonciers de Mr. 2 De septembre 2022 à décembre 2022, le fisc a prélevé 50 € par mois soit 200 € à Mr Corrigetonimpôt au titre de l’acompte. En effet, les impôts ont modifié le taux de prélèvement en septembre car ils ont traité la déclaration 2022 sur les revenus 2021. Ici, on peut supposer que les loyers de Mr ont baissé ce qui explique que le taux prix à la source comme acompte sur les revenus fonciers baisse. 3 Au final, les impôts ont prélevé 800 + 200 soit 1 000 € en 2022 pour la fiscalité sur les revenus fonciers. 4 Un an après, Mr fait sa déclaration d’impôt en 2023 sur les revenus 2022. Il se trouve que les loyers de 2022 ont augmenté et que l’avis d’imposition fait apparaître que la fiscalité impôt + prélèvements sociaux sur les loyers de 2022 est de 1 500 € au total. Le fisc fait alors la régularisation finale il a prélevé 1 000 € à la source alors qu’il aurait du en prendre 1 500. il va réclamer les 500 € restants en septembre 2023 pour boucler l’année 2022. Le schéma inverse sera le même en cas de baisse des loyers. Imaginons ici dans un cas extrême que Mr Corrigetonimpôt n’ai pas eu de loyers en 2022. Le fisc s’en rend compte lors de la déclaration d’impôt de 2023 et il va alors rendre les 1 000 € qu’il a pris comme acompte à tort. Acompte pris sur les revenus fonciers comment est-il calculé? Est ce que le choix du taux neutre ou personnalisé a un impact sur les loyers? Beaucoup d’entre vous me demande comment est calculé exactement cet acompte et si le choix du taux pris à la source sur nos autres revenus a un impact. Le calcul est compliqué et beaucoup de médias proposent un détail qui est faussé. Je vous joins le détail ci-dessous. Vous pouvez vérifier aisément que je donne la bonne formule en faisant des simulations sur le site officiel des impôts. Vous verrez que la formule ci-dessous donne exactement le bon montant de l’acompte qui sera le même si vous faites une simulation via les impôts. Pour calculer l’acompte, il faut maîtriser ces notions 1- revenu foncier imposable c’est le montant des loyers soumis à impôt soit loyers – charges » si vous êtes au régime réel ou loyers – 30% » si vous êtes au micro-foncier. 2- taux personnalisé pris à la source c’est le taux pris à la source sur vos salaires. Il est calculé par la formule impôt / salaire totaux + foncier imposable ». Je l’ai détaillé ici faut-il prendre le taux neutre, personnalisé ou individualisé. On retient ici l’impôt avant prélèvements sociaux. 3- prélèvements sociaux ils sont de et sont calculés sur le revenu foncier imposable. Le détail ici location vide calcul de l’impôt au régime réel ou micro-foncier. Le calcul de l’acompte sur vos revenus fonciers sera fait d’après la formule suivante revenu foncier imposable * taux personnalisé + revenu foncier imposable * / 12 Exemple Mr Corrigetonimpôt à 40 000 € de salaires en 2022 et 10 000 € de loyers. Sur ses salaires, il a l’abattement de 10% et il est au micro-foncier ou il est au réel avec 3 000 € de charges déductibles. 1 Le revenu foncier imposable est de 10 000 – 30% soit 7 000 €. 2 Le taux personnalisé pris à la source est de En effet, avec 36 000 € de salaires imposables et 7 000 € de revenus fonciers, on obtient un impôt de 6 822. Le taux personnalisé est calculé par impôt / salaire totaux + foncier imposable » = 6 822/ 47 000 = 3 D’après le formule, l’acompte pris sera de 7000 * + 7000 * / 12 = 185 € par mois. Dans cet exemple, Mr Corrigetonimpôt verra ces informations sur son avis d’imposition 2023 puisqu’on parle des revenus de 2022. De fait, à partir de septembre 2023 on lui prendra sur son salaire et il devra être prélevé de 185 € par mois sur son compte bancaire au titre de la fiscalité sur les revenus fonciers. Ces acomptes seront régularisés quand on connaîtra l’impôt exact de l’année 2023 à réception de l’avis d’imposition 2024. Attention, le calcul de l’acompte englobe les revenus fonciers mais aussi des revenus d’autres sources comme les pensions, les revenus professionnels BIC, BNC etc… En présence de plusieurs revenus, il faut cumuler les acomptes pour retrouver le bon montant final. Prélèvement à la source des revenus fonciers date de l’acompte et option pour le trimestre. Sans démarche de votre part, le fisc prélève l’acompte sur votre compte bancaire directement le 15 de chaque mois. L’acompte est le même jusqu’au 15 septembre où il changera alors en s’adaptant à la nouvelle déclaration d’impôt. Le gouvernement vous permet de réfuter ce prélèvement mensuel en optant pour une option au trimestre. Le virement est alors opéré à partir du 15 février et est pris tous les trois mois. Le résultat final reste le même. Pour exercer cette option, il faut aller sur votre espace en ligne » avant la fin de l’année. Plusieurs situations peuvent faire que le contribuable souhaite modifier l’acompte pris à la source afin de maîtriser sa trésorerie plutôt que d’attendre la régularisation finale. Je peux lister les trois situations fréquentes ci-dessous. Achat d’un nouveau bien immobilier en location et prélèvement à la source. Cette situation ne pose pas de problème particulier. Le bien étant nouveau, le fisc n’en a pas encore connaissance et ne peut pas prélever d’acompte le concernant. Vous n’avez rien à faire de particulier. La première année où vous allez le déclarer, le fisc en prendra note et vous réclamera tout l’impôt d’un coup sur l’avis d’imposition. Dans le même temps, il calculera l’acompte qui sera pris sur votre compte bancaire pour les années suivantes. Exemple Mr Corrigetonimpôt commence à louer un bien en 2022. C’est seulement en mai 2023 qu’il fait sa déclaration sur les revenus 2022 et qu’il indique les loyers. En septembre 2023, le fisc lui réclame l’impôt et les prélèvements sociaux engendrés par ce bien. Dans le même temps, il calcule l’acompte qui sera pris pour la fiscalité des années à venir. Vente d’un bien immobilier loué peut-on annuler l’acompte pris à la source? Le fait de vendre un bien signifie que les loyers ne tombent plus et on a alors très envie d’arrêter le prélèvement à la source. Inutile de virer un acompte aux impôts si le bien n’est plus loué. Bonne nouvelle, c’est parfaitement possible pour les biens vendus. Il suffit de se connecter sur son espace » et de mettre un terme aux acomptes. Attention, si vous avez d’autres revenus engendrant des acomptes pensions, autres biens loués…, il faut alors diminuer les acomptes pour qu’ils correspondent aux autres revenus et surtout éviter de tout stopper sous peine de majorations. Baisse de loyers ou logements vacants peut-on réduire le taux à la source? En cas de chute des revenus, il est possible de réduire l’impôt pris à la source via une réduction des acomptes. Soyez attentif sur les logements vacants où le fisc considère qu’il est possible de réduire les acomptes mais pas de les annuler car le bien n’est pas cédé. Une fois de plus, il est possible de réduire l’acompte depuis votre espace » en ligne. En revanche, cette opération sera délicate et à bien anticiper car l’article 204 J du code des impôts prévoit des pénalités en cas de trop forte baisse la modulation du prélèvement est possible que si le montant estimé par le contribuable au titre de sa situation est inférieur de plus de 10% et de plus de 200 € du montant du prélèvement qu’il supporterait en l’absence de cette modulation . Il va donc falloir des calculs savants avant de baisser le taux pour éviter les majorations comme je l’explique ici comment baisser son taux d’impôt à la source? Quelles sont les conditions? Vous louez un bien vide Pinel ou non? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations dimpôts. Découvrez les bonnes questions à se poser faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. Guide fiscal pour la location vide classique Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel Partager la publication "Revenus fonciers et impôt à la source comment marche le prélèvement sur vos loyers?" FacebookTwitterLinkedIn

Ensus des sommes effectivement payées au cours de l'année d'imposition à raison des travaux proprement dits, il convient d'admettre en déduction les dépenses connexes et accessoires tels que les honoraires versés à l'architecte en contrepartie de l'établissement et du contrôle des devis, ainsi que de la direction et de la surveillance des travaux.

By in Réponses aux questions Contents1 Comment est calculé le prorata de la taxe foncière lors d’un achat?2 Qui paye la taxe habitation en cas de vente?3 Qui paye la taxe foncière en 2020?4 Comment faire pour ne pas payer la taxe foncière?5 Comment calculer Quote-part taxe foncière?6 Comment facturer la taxe foncière au locataire?7 Qui paye la taxe d’habitation et la taxe foncière?8 Qui peut être exonéré de la taxe d’habitation?9 Qui doit payer la taxe foncière d’un local commercial?10 Qui doit payer les taxes foncières?11 Qui doit payer la taxe foncière?12 Qui est concerné par la taxe foncière?13 Comment demander l’exonération de la taxe foncière?14 Quel revenu pour être Exonere taxe foncière?15 Est-ce que la taxe foncière est en fonction des revenus? La pratique du prorata temporis En général, compromis et actes de vente comportent une clause de répartition au prorata temporis. Par exemple, pour un bien vendu le 1er avril, il est d’usage d’affecter 25% de la taxe au vendeur 3 mois sur 12 et 75% à l’acquéreur 9 mois sur 12. Qui paye la taxe habitation en cas de vente? Le propriétaire qui vend son logement en cours d’année est donc légalement redevable de ces deux taxes dans leur intégralité. Toutefois, rien n’empêche le vendeur et l’acheteur d’organiser un partage entre eux. Qui paye la taxe foncière en 2020? À l’instar de la taxe d’habitation, la taxe foncière est annuelle le propriétaire du bien au 1er janvier en est donc redevable dans sa totalité. Un propriétaire qui cède son bien après le 1er janvier de l’année 2020 devra la payer en 2021. Il est possible que la taxe foncière de votre résidence principale soit exonérée automatiquement mais pas celle de vos résidences secondaires. Dans ce cas, il faut faire la demande au fisc depuis votre espace impôt. gouv » ou par courrier. L’exonération s’étendra alors à tous vos biens. La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, à savoir quel loyer le propriétaire pourrait obtenir. Les services des impôts estiment qu’il faut ôter 50% de charges sur ce loyer pour obtenir la valeur locative nette. Cette valeur locative est réévaluée chaque année. La refacturation de la taxe foncière du bailleur au locataire doit s’effectuer en appliquant la TVA au montant refacturé, si le bail est soumis à la TVA. De plus, la taxe foncière refacturée par le bailleur n’est pas déductible pour le locataire. Qui paye la taxe d’habitation et la taxe foncière? La taxe d’habitation est due par l’occupant d’un logement au 1er janvier pour l’année en cours, même s’il déménage le 15 du même mois, qu’il soit locataire ou propriétaire. En revanche, seuls les propriétaires doivent s’acquitter de la taxe foncière. Qui peut être exonéré de la taxe d’habitation? Les personnes de plus de 60 ans qui n’étaient pas redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune l’année précédant celle de l’imposition à la taxe d’habitation. Les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés AAH Les personnes infirmes ou invalides et ne pouvant subvenir à leurs besoins par leur travail. Qui doit payer la taxe foncière d’un local commercial? Lorsqu’un bail commercial met à la charge du locataire tous les impôts auxquels sont assujettis les locaux loués, le locataire est tenu de payer la taxe foncière due pour ces locaux. Qui doit payer les taxes foncières? La taxe foncière est donc due par celui qui est propriétaire au 1er janvier de l’année. Par ailleurs, la taxe est annuelle son montant est donc intégralement à charge de celui qui est propriétaire le 1er janvier. Qui doit payer la taxe foncière? La taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire au 1er janvier de l’année. Si vous vendez ou achetez un bien en cours d’année, le vendeur propriétaire au 1er janvier demeure le seul redevable de la totalité de la taxe foncière pour l’année entière. Qui est concerné par la taxe foncière? La taxe foncière est payée chaque année par les redevables qui sont propriétaires au 1er janvier de l’année d’imposition d’une propriété bâtie ou non-bâtie. Comment demander l’exonération de la taxe foncière? La demande d’exonération de la taxe foncière doit être établie auprès du centre des finances publiques rattaché à la localisation du logement de résidence principale ou secondaire. Certaines pièces justificatives peuvent être exigées pour pouvoir réaliser cette demande. Quel revenu pour être Exonere taxe foncière? Il est possible de bénéficier d un plafonnement de la taxe foncière à 50 % des revenus disponibles lorsque le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 25 839 € pour 1 part de quotient familial une personne seule; + 6 037 € la chaque demi-part supplémentaire; + 4 752 € pour chaque demi-part supplémentaire. Est-ce que la taxe foncière est en fonction des revenus? Le plafonnement de taxe foncière en fonction des revenus Il existe un mécanisme de plafonnement de la taxe foncière sur la résidence principale en fonction du revenu. Ce dispositif permet aux contribuables concernés de bénéficier d’un dégrèvement de leur cotisation de taxe foncière supérieure à 50 % de leurs revenus.

Lannée de création de votre déficit, une partie va s’imputer sur vos revenus locatifs, mais également sur votre revenu global dans la limite de 10 700€. La fraction du déficit qui est supérieure à cette somme ou qui est issue des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2021, Loi de Finances 2020, depuis deux ans, le régime fiscal et social de la location meublée professionnelle LMP et non professionnelle LMNP est profondément transformé. Point sur ces évolutions et leurs conséquences. La location meublée offre une solution d’habitation clé en main au locataire et un moyen d’optimiser sous certaines conditions le rendement et l’imposition de la location du bien pour le propriétaire. Depuis 2017, plus particulièrement depuis la loi de Finances 2020 et la loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021, les règles fiscales et sociales de la location meublée sont fortement remaniées. Il est indispensable de bien connaître ces nouveaux critères d’imposition sur le revenu et d’assujettissement aux cotisations sociales afin de ne pas en subir les conséquences et de faire les bons meublée professionnelle lmp ou non professionnelle lmnp une nouvelle définition fiscale depuis 2020 Depuis la Loi de Finances 2020, les critères pour relever du statut de LMP location en meublé professionnel ou LMNP location en meublé non professionnel au titre de l’impôt sur le revenu IR ont changé. Quelles sont ces nouvelles conditions et quelles en sont les conséquences fiscales ? lmp/lmnp les critères de distinction pour l’impôt sur le revenu Rappelons tout d’abord ce qui distingue la location meublée de la location immobilière dite nue » La location meublée nécessite la mise à disposition avec le bien loué de meubles permettant au locataire d’y habiter et d’y vivre. L’ameublement doit être conforme à une liste d’équipements obligatoires afin de répondre aux critères de la fait de ce service supplémentaire, la location meublée est pratiquée à un tarif plus élevé et présente un rendement plus attractif. Les baux de location meublée sont de plus courte durée et plus souples que ceux de la location nue si le locataire fait du meublé sa résidence principale, le bail est conclu pour un an, renouvelable par tacite reconduction et résiliable à tout moment par le locataire sous respect d’un préavis d’un mois. Les baux étudiants sont de durée plus courte 9 mois ainsi que le bail mobilité de 1 à 10 mois. Le bail de location saisonnière n’a pas de durée les contrats de location nue à usage de résidence principale sont conclus pour une durée de 3 ans. Le propriétaire ne peut résilier le bail que dans des situations spécifiques prévues par la loi. Le locataire peut résilier à tout moment moyennant un préavis de 3 mois réduit à un mois en zone tendue. La location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale et les revenus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC et non des revenus fonciers comme la location nue. Cette classification en BIC permet de déduire nettement plus de charges qu’en location nue frais d’acquisition du bien, des meubles et surtout amortissement annuel, s’il est fait option pour un régime réel d’ l’amortissement ne peut pas générer de déficit L’amortissement annuel du bien est déductible des loyers perçus mais ne peut créer un déficit fiscal. Les amortissements non déductibles ne sont pas perdus pour autant et restent reportables sur les revenus de même nature BIC sans limitation de fiscal est accru lorsque la location meublée est considérée comme professionnelle Les revenus nets entrent alors dans la catégorie fiscale des BIC professionnels et le déficit, souvent constaté dans les premières années de location, est alors imputable sur le revenu net global du foyer fiscal sans limitation, à la différence des déficits des revenus fonciers dont la déduction est limitée à €.Ce déficit permet alors d’effacer une partie de l’imposition annuelle sur les autres revenus traitements et salaires, pensions de retraite, revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers …L’économie fiscale est d’autant plus significative que la tranche marginale d’imposition est élevée. La plus-value lors de la cession du bien est également de nature distingue une partie de la plus-value dite à court terme correspondant au total des amortissements pratiqués si le bien est détenu depuis plus de 2 ans et une plus-value à long terme pour le solde de la plus-value de cession.La plus-value à long terme est imposée au PFU prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 % 12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux.La plus-value à court-terme est intégrée dans le résultat de l’année et donc imposable in fine dans la catégorie des BIC au barème de l’IR du déclarant. Elle est également imposable aux cotisations sociales professionnelles comme nous le abattement n’est pratiqué sur ces plus-values. Il est cependant possible de bénéficier de deux régimes spécifiques d’exonération, partielle ou totale, à l’IR et aux prélèvements sociaux Une exonération fonction du chiffre d’affaires HT moyen des deux dernières années article 151 Septies du CGI si ce chiffre d’affaires annuel est inférieur à € HT et si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans, la plus-value de cession court terme et long terme n’est pas imposable exonération partielle entre € HT et € de chiffre d’affaires.Comparativement, lors de la vente d’un bien relevant du statut de loueur en meublé non professionnel, la plus-value est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, tout comme un bien en location nue relevant des revenus fonciers abattement pour durée de détention aboutissant à une exonération totale au terme de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.Si les critères sont réunis, ce régime permet d’exonérer la plus-value beaucoup plus rapidement que dans le statut LMNP. Une exonération pour durée de détention article 151 septies B du CGI sur la plus-value à long terme si l’immeuble est considérée comme un bien immobilier professionnel, la plus-value à long terme bénéficie d’un abattement pour durée de détention permettant une exonération totale au-delà de 15 ans. On comprend que, outre son rendement attractif, la location meublée soit également recherchée pour ses avantages fiscaux. Mais quels sont les critères permettant de distinguer location meublée professionnelle LMP et non professionnelle LMNP ? Pour relever du statut de loueur en meublé professionnel, depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018 et la loi de Finances 2020 article 49, l’obligation d’inscription au RCS est abrogée. Depuis le 1er janvier 2020, seules des conditions de revenus sont nécessaires article 155 IV 2 du Code général des impôts Les recettes annuels loyers TTC perçues de l’activité de location meublée par le foyer fiscal doivent excéder €. Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, pensions et retraites incluses. Dès lors que la condition d’inscription au RCS, qui relève d’un choix personnel, n’existe plus, le statut de LMP peut devenir subi », si les conditions de revenus sont atteintes. Les loueurs en meublé percevant des revenus d’activité professionnelle pensions et retraites comprises supérieurs à € ne sont pas concernés. Mais les personnes qui perçoivent leurs revenus essentiellement de leur patrimoine, y compris via des dividendes de leur société considérés comme des revenus patrimoniaux et non des revenus professionnels, peuvent devenir de facto et malgré elles, loueurs en meublé professionnel. Quelles sont les conséquences fiscales de ce changement de statut ? conséquences fiscales de cette nouvelle distinction lmp/lmnp La distinction LMP/LMNP a finalement peu d’impact sur l’imposition des revenus annuels. Qu’il s’agisse de location meublée professionnelle ou non professionnelle, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux selon les mêmes règles de calcul. La différence principale apparaît en cas de déficit. En LMP, le déficit BIC professionnel est imputable sans limite sur les autres revenus du foyer fiscal. Sur ce point, le passage subi » de LMNP en LMP confère un avantage fiscal. Les inconvénients peuvent apparaître lors de la cession. Dans le cas de la LMP, la plus-value est imposée selon le régime professionnel. Le loueur qui devient professionnel perd le régime d’imposition de la plus-value immobilière des particuliers, permettant l’application des abattements pour durée de détention et d’une exonération totale au terme de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Il est néanmoins possible comme nous l’avons vu de bénéficier des régimes d’exonération propres aux plus-values professionnelles et notamment de ne pas payer d’imposition dès lors que l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que le chiffre d’affaires annuel HT moyen des deux dernières années est inférieur à €. Dans ce cas et sous réserve d’attendre 5 ans après le passage en LMP et de respect du seuil de chiffre d’affaire, l’investisseur peut revendre son bien sans imposition beaucoup plus rapidement que dans le régime néanmoins Dans ces régimes d’exonération, la plus-value à court terme égale au total des amortissements pratiqués reste soumise aux cotisations sociales, une imposition relativement lourde comme nous allons le s’agit là du seul inconvénient en termes d’imposition du passage en LMP. Le statut de LMP peut par ailleurs avoir un avantage en terme d’IFI. Le statut fiscal de loueur en meublé professionnel permet d’exonérer les biens de l’impôt sur la fortune immobilière IFI, sous le respect de certaines à une déduction trop rapide Le statut de LMP au titre de l’IR ne confère pas automatiquement ce statut pour l’ critères pour relever de la LMP aux regards de l’IFI peuvent paraître ressemblants à celles de l’IR mais sont fondamentalement distincts. Pour être considéré comme professionnel au sens de l’IFI article 975 V du CGI, en tant que loueur en meublé, il est nécessaire de réaliser cette activité à titre principal que les recettes locatives soient supérieurs à € par an. que les revenus nets issus de la location représentent plus de 50 % des autres revenus professionnels du foyer ne s’agit pas ici du montant total des loyers perçus mais du résultat net. Tant que l’activité est déficitaire, ce qui est le cas des premières années de location meublée, cette condition ne peut pas être remplie. Il n’est donc pas possible de bénéficier de l’exonération d’IFI. Les pensions et retraites ne sont pas considérées pour l’IFI, à la différence de l’IR, comme des revenus d’activité et n’entrent donc pas en compte. Cette condition est sur ce point plus aisée à satisfaire que dans le cadre de l’IR. Le statut LMNP sous le régime réelLe statut LMP sous le régime réel Les conséquences purement fiscales du changement de critère de distinction LMNP/LMP, depuis la loi de finances 2020, ne sont donc pas nécessairement contraignantes. Depuis le 1er janvier 2021 et la dernière Loi de Financement de la Sécurité Sociale, il en va tout à fait différemment d’un point de vue social. lmp/lmnp en 2021 attention aux possibles cotisations sociales Jusqu’ici, les nouveaux critères permettant de distinguer LMP et LMNP sur les seules conditions de revenus ne concernaient que l’IR. Les régimes sociaux tenaient toujours compte de la condition d’inscription au RCS permettant de choisir son statut. Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2021 la Loi de Financement pour la Sécurité Sociale aligne les régimes sociaux et fiscaux sur les mêmes conditions. Les conséquences sont ici beaucoup plus lourdes. loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 nouveaux critères d’assujettissement aux cotisations sociales Au niveau social, les conditions pour relever du statut de LMP étaient depuis 2017 distinctes des critères de l’IR article 18 Loi de Financement pour la Sécurité Sociale pour 2017. Le code de la sécurité sociale retenait une seule condition de revenus des recettes annuelles supérieures à € et l’inscription au RCS. Dès lors, ce choix d’inscription ou pas au RCS permettait d’adhérer aux régimes de cotisations professionnelles ou au contraire de l’éviter. Sauf dans un seul cas, où il restait obligatoire de relever du régime de la sécurité sociale des indépendants SSI ou sur option au régime général des salariés lorsque l’activité consiste en la location meublée de courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile et que les revenus annuels de cette location sont supérieurs à € pour le foyer fiscal. Ce cas spécifique vise les locations meublées saisonnières dont le nombre s’est accru et dont l’exonération totale aux cotisations sociales professionnelles créaient une différence de traitement avec les professionnels de l’hôtellerie. Dans les autres cas, s’il n’était pas inscrit au RCS, le loueur en meublé ne relevait pas de régimes de cotisations sociales. Il est à noter que si le loueur n’est pas considéré comme professionnel d’un point de vue social, les bénéfices perçus sont alors des revenus du patrimoine et sont imposables à ce titre aux prélèvements sociaux CSG, CRDS, PS au taux de 17,2 %. En 2020, on pouvait donc être considéré comme LMP au titre de l’IR mais pas nécessairement au titre des régimes sociaux. Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier la loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021 est venue aligner les critères des régimes sociaux sur ceux de l’IR. Ainsi, depuis le 1er janvier 2021, est considéré comme loueur en meublé professionnel, aux regards des régimes sociaux et donc des cotisations sociales, les loueurs en meublé, autres que les loueurs de chambre d’hôtes, qui réunissent les conditions suivantes les recettes annuelles de l’activité chiffre d’affaires HT sont supérieures à € Et l’une des 2 conditions suivantes est remplie L’activité est une location meublée saisonnière clientèle y effectuant de court séjour journée, semaine, mois et n’y élisant pas domicile. Ces recettes, quelle que soit le type de location meublée, représentent la majorité des revenus professionnels du foyer fiscal. Un décret est à venir pour préciser les situations spécifiques non prises en compte par la loi indivision, SCI, revenus des non-résidents et les modalités de déclaration et paiement des cotisations. En l’état, la loi prévoit que l’entrée dans le régime des cotisations professionnelles se ferait de manière définitive, peu importe que les conditions de revenus ne soient plus réunies l’année suivante et que le niveau des loyers devienne inférieur à €. La radiation du régime reste bien sûr possible en cas de cessation de l’activité. Là encore, le décret d’application devrait préciser ce point. Qu’en est-il des locations meublées confiées à des agences professionnelles ? Rappelons que depuis la réponse ministérielle Pellois JOAN 10/07/2018 n°3619, la mise en location meublée par l’intermédiaire d’une agence professionnelle n’est pas soumise à cotisations sociales. La loi ne reprend pas ce point dont l’application reste toujours incertaine. Depuis le 1er janvier 2021, le loueur en meublé peut donc être considéré comme professionnel aux regards des régimes sociaux, du seul fait de conditions de revenus qu’il ne maîtrise pas forcément. Ce statut de LMP subi » a en matière sociale un impact beaucoup plus lourd qu’en matière d’IR. impacts d’un assujettissement aux cotisations sociales des revenus de location meublée Dès lors qu’il est considéré comme professionnel aux regards des régimes sociaux, le loueur en meublé doit s’affilier au régime de sécurité sociale des indépendants SSI. Les cotisations sociales à payer dépendent alors du statut choisi sans option, le loueur en meublé est considéré comme un entrepreneur individuel. Le taux de cotisation sociale est de l’ordre de 40 % du bénéfice net de son activité. En l’absence de bénéfice, un forfait minimal de € reste dû. il est aussi possible de bénéficier du régime dit micro-social simplifié », si le chiffre d’affaires est inférieur à € en 2021 € pour les logements tourisme classés. Dans ce cas, le taux de cotisation est de 22 % 6 % pour les meublés classés calculé sur le chiffre d’affaire déclaré et sans l’activité de location meublée est exercée sous le régime de la micro-entreprise auto-entrepreneur, le régime social est alors automatiquement celui du micro-social simplifié. Attention Le statut de la micro-entreprise auto-entrepreneur a des conséquences fiscales les recettes de la location meublée relèvent alors du régime micro-BIC et sont imposées sur la base du chiffre d’affaires déclaré après un abattement de 50 %. Or le loueur en meublé professionnel recherche le régime réel d’imposition pour déduire la totalité des charges des premières années d’exploitation et dégager un déficit. Ce choix pour le statut de la micro-entreprise auto-entrepreneur n’est donc opportun que pour les loueurs dont les charges d’exploitation, amortissement compris, sont inférieures à 50 % des loyers. Dans un cas spécifique, la location meublée de courte durée, le loueur professionnel peut opter pour le régime général des salariés si son chiffre d’affaires est inférieur à € € en 2021. Le taux de cotisation global est alors de l’ordre de 35 % auquel s’ajoute un taux de 15 % dans la limite du PASS Plafond annuel de la Sécurité Sociale. Ces cotisations sont calculées sur le montant du chiffre d’affaires après franchise de € et abattement de 60 % 87 % pour les locations de tourisme classées. Le taux global de cotisations sociales ressort alors à 19 % 6 % pour les meublés classés. Ne pas confondre cotisations sociales et prélèvements sociaux et attention, ils ne sont pas nécessairement exclusifs l’un de l’autre Lorsque la location est soumise à cotisations sociales, les prélèvements sociaux de 17,2 %, propres aux revenus du patrimoine ne sont pas dus. Le loueur en meublé professionnel reste néanmoins redevable de la CSG, CRDS sur les revenus d’activité au taux de 9,7 %. Les prélèvements sociaux ne sont pas des cotisations et ne permettent de bénéficier d’aucune couverture sociale prévoyance et retraite.La qualification en professionnel a donc un impact financier significatif sur la rentabilité de la location meublée. Le loueur en meublé passe ainsi d’un taux de prélèvements sociaux de 17,2 % s’il est considéré comme non professionnel à une imposition sociale globale de 49,7 % en moyenne s’il est entrepreneur individuel cotisations sociales + CSG, CRDS 22 % en micro-social simplifié le taux de cotisations sociales de ce régime tient compte de la CSG, CRDS. Dans les premières années d’exploitation, tant que l’activité est déficitaire, les cotisations sociales en tant qu’entrepreneur individuel restent relativement faibles grâce au forfait minimum € en 2020. Lorsque l’activité devient bénéficiaire, ces charges sociales impactent fortement la rentabilité annuelle. L’imposition aux régimes sociaux professionnels a également un impact significatif sur la plus-value potentielle lors de la cession du bien. Le loueur en meublé professionnel relevant du régime social des indépendants doit en effet payer les cotisations sociales sur la plus-value à court terme représentant le montant total des amortissements dégagée lors de la vente du bien. Il ne peut bénéficier de régime d’exonération comme cela est le cas au titre de l’IR. La qualification en loueur professionnel a ainsi de lourdes conséquences sur le rendement global de l’investissement. Ce coût supplémentaire permet néanmoins de bénéficier d’une couverture sociale, ce qui peut être pertinent pour un investisseur qui a cessé son activité professionnelle, notamment pour poursuivre la validation de trimestres de retraite. Ces charges sociales restent déductibles du bénéfice imposable lorsque le loueur opte pour un régime réel d’imposition à l’IR. Comparativement, le loueur en meublé non professionnel paie des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % contre 9,7 % pour le loueur professionnel qui ne lui permettent de bénéficier d’aucune couverture prévoyance ni retraite. Lorsque le loueur en meublé fait de cette exploitation sa seule activité et la réalise à titre véritablement professionnel, le régime social n’est donc pas nécessairement une contrainte. Les récentes évolutions fiscales et sociales de la location meublée visent à encadrer cette activité en très forte croissance. Ce marché, souvent surinvesti, particulièrement en location saisonnière, connaît par ailleurs de profonds bouleversements liés à la crise de la Covid-19 nouvelle clientèle de location touristique, nouvelles pratiques de déplacements professionnels, nouvelles règles sanitaires … Bien étudiée d’un point de vue économique, fiscal et social, la location meublée reste un investissement patrimonial pertinent. Elle doit néanmoins être réalisée avec discernement, être adaptée à la situation, à l’objectif de l’investisseur et doit être diversifiée. Le conseiller en gestion de patrimoine a pour cela un rôle capital.

Lerevenu net foncier est déterminé en appliquant au revenu brut un abattement de 30 %. Revenu net foncier = Revenu brut foncier – 30 %. Par conséquent, 70 % des revenus fonciers perçus sont soumis à imposition et additionnés aux autres revenus pour former le revenu global. Aucune autre déduction n’est effectuée. Il est possible d’opter pour le régime

Accueil > Fiscalite SCI > SCI soumise IR impot sur le revenu Sans option pour l’IS et en l’absence d’activités relevant de l’impôt sur les sociétés, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu IR.Dans ce cas le résultat de la SCI fait l’objet d’une déclaration n°2072, chaque associé indique sur sa déclaration n°2044, en revenus fonciers, sa quote-part de résultat. Déclaration SCI n°2072 Le gérant d’une SCI relevant de l’IR doit transmettre à l’administration fiscale une déclaration n°2072 détaillant les produits et charges de l’année civile. Une SCI doit obligatoirement rendre compte de son résultat annuel au centre des impôts de son siège social. Aussi, malgré l’absence de spécifications légales strictes, le gérant a bien l’obligation de tenir une comptabilité. En effet, la déclaration récapitulative n°2072 comprend deux annexes qui obligent le gérant à détailler les produits et charges de la société annexe 2072-TA en suivant une présentation qui découle du plan comptable général base de la comptabilité générale en distinguant ces produits et charges pour chaque bien géré ce qui consiste à présenter une comptabilité analytique à répartir le résultat annuel entre les associés proportionnellement à leur participation au capital annexe 2072-RA Or c’est cette dernière information qui intéresse particulièrement l’administration fiscale. En effet, si la société rend compte de son activité financière, elle ne paie en revanche aucun impôt et ce sont les associés qui vont être imposés à l’IR sur la base de leur quote-part de résultat. Préparer déclaration n°2072 Déclaration revenus fonciers n°2044 Conformément à la déclaration fiscale n°2072 de la SCI, chaque associé doit déclarer en revenus fonciers sa part des bénéfices sociaux. Aussi, chaque associé reporte dans sa déclaration de revenus fonciers n°2044 les informations de l’annexe n°2072 RA communiquée par le gérant aux services fiscaux ainsi qu’à chaque associé. Le gérant doit normalement établir pour une année N cette déclaration n°2072 et ses annexes avant le 1er mars de l’année N+1. En réalité, cette date limite est toujours reportée. Dans tous les cas, chaque associé doit recevoir du gérant le montant de sa quote-part de bénéfice pour compléter sa déclaration personnelle d’impôt. Cas particuliers SCI soumise à l’IRSCI sans recettes Une SCI qui ne perçoit aucun loyer n’a pas le droit de déduire les charges afférentes aux biens qu’elle détient situation des SCI constituées pour acquérir la résidence principale des associés et occupée à titre gratuit.Dans ce cas, le gérant ne doit établir une déclaration n°2072 pour le compte de la SCI que l’année de la création de la société pour informer les services fiscaux de l’absence d’activité financière de la société constituée. Les années suivantes, le gérant est dispensé de cette obligation déclarative. Associé SCI sans autre revenu foncier Un associé de SCI qui, pour revenus fonciers, n’a à déclarer que sa quote-part de résultat dans cette SCI, peut ne pas compléter de déclaration de revenus fonciers n°2044 en indiquant simplement dans sa déclaration de revenus annuels n°2042 à la ligne "Revenus fonciers" sa quote-part de bénéfice dans la SCI. Cession parts sociales et bénéfice, décès associé En cas de transmission de parts sociales de SCI durant un exercice, ce sont obligatoirement les propriétaires des parts à la date de clôture qui sont soumis à l’IR sur la quote-part de bénéfice annuel attachée à ces parts. Aussi, l’intégralité de cette quote-part de bénéfice est imposée à l’IR dans le cas d’une cession chez l’acquéreur des parts, dans le cas d’un décès au nom des héritiers. SCI déficitaire imputation déficits Lorsqu’une SCI est déficitaire, la perte est répartie entre les associés et constitue un déficit foncier dans les mains de chaque associé. Ce déficit foncier est imputable sur le revenu global de chaque associé dans la limite de euros par an, la part du déficit constitué par la déduction d’intérêts d’emprunt est obligatoirement imputée sur d’autres revenus fonciers. La partie du déficit foncier qui excède euros, correspond à des intérêts d’emprunt,est exclusivement imputable sur les futurs revenus fonciers des 10 années suivantes. Aussi, lorsqu’une SCI connait des pertes, le gérant doit indiquer à chaque associé sa quote-part de perte en détaillant le montant de la perte ou du bénéfice or intérêts d’emprunt, la quote-part de perte de chaque associé correspondant aux intérêts d’emprunt payés par la SCI. Démembrement parts sociales de SCI Lorsque des parts sociales d’une SCI ont été démembrées voir avantage démembrement parts sociales l’usufruitier est soumis à l’IR sur les bénéfices de la société, le nu-propriétaire n’a pas à déclarer de revenus fonciers. Cependant, si la SCI a cédé un actif durant l’exercice, constatant de ce fait un produit exceptionnel l’usufruitier n’a pas à déclarer cette plus-value de cession, cette plus-value de cession est imposé à l’IR chez le nu-propriétaire. 18 janvier 2020, par zaza84 Bonjour, je n’arrive pas a trouver le barème d’impositions sur les revenus foncier de mon impositions sci IR et au réelle.car les revenue foncier s’ajoute a mes salaire. le total donne le revenu imposable. si j’applique le taux forfaitaire au total je ne retrouve pas le même montant. 3 mai 2017, par COYOTTE2031 Bonjour, Je possède une SCI non soumise à l’IS. Un bien a été vendu avec une plus-value. Dois-je indiquer cette vente sur la déclaration 2072 ? Si oui, à quel endroit ? Et quel montant noter celui de la différence entre le prix de vente et l’achat initial ou le montant de la plus-value nette imposable déclarée par le notaire ? Merci par avance pour vos réponses. Danielle 6 avril 2017, par eric2308 Bonjour, J’ai une SCI dans laquelle un associé est décédé en cours d’année, dois-je établir deux déclarations ? une jusqu’à la date du décés et une autre après la date du décés en notant succession de Mr..... ? Merci. 3 mai 2019 Bonjour, je suis dans le meme cas, comment avez-vous solutionné le probleme ?merci 22 avril 2016, par SCI-box Bonjour, Janvier 2015, nous avons créé une SCI ma femme et moi. En effet, il y a 8 box loués. Cette année, j’ai reçu ma première déclaration n°2072-S-K. Je ne possède pas la taxe foncière de l’ancien propriétaire pour remplir les cases nécessaires. J’ai simplement calculé les loyers que j’ai perçus durant l’année 2015 d’un total de 11 520,00 €. Je ne sais pas dans quelle case mettre ce montant soit Revenus bruts ? Revenu net ou déficit net ? Cependant, il n’y a pas eu de travaux donc je suppose que je dois laisser la case "Paiements sur travaux" vide ? Il n’y a pas eu de charge car pas d’électricité, ni d’eau dans les box donc dois-je aussi laisser la case "Frais et charges autres qu’intérêts d’emprunts" vide ? Que faut-il mettre dans la case "Intérêts d’emprunts" ? Ensuite, dans le paragraphe II, je suis perdu dans les cases R6, R7 et R8, dois-je les laisser vides ? Merci pour vos réponses. 24 mars 2016, par lepagej Une SCI soumise à l’IR possède une maison. Les 2 associés y sont logés à titre gratuit. Un local situé dans la maison est loué 20% de la surface de la maison. Pour la déclaration 2072-S comment rendre compte de la location partielle de la maison ? peut-on déduire 20% des charges générales intérêts d’emprunts, taxe foncière … correspondant à la surface louée ? doit-on remplir la case “recettes qu’aurait pu produire la location des propriétés qui ne sont pas affectées à l’habitation dont la société se réserve la jouissance ou qu’elle met gratuitement à la disposition des associés ou des tiers” ? Merci bcp de vos conseils ! Jacques 29 janvier 2016, par lebrimbellier Bonjour, Nous avons une sci de 5 appartements dans une même copropriété. Faut-il faire une déclaration 2072-S-AN1 par appartement ou 1 seule pour l’ensemble. Sachant que certaines dépenses ne sont pas divisées par appartement assurances par ex. Merci d’avance 31 mai 2015, par Crescendo Bonjour, J’ai cédé mes parts de SCI en novembre 2014. Le comptable a envoyé les éléments pour la déclaration au nouveau propriétaire des parts mais ne m’a rien envoyé. Le nouveau propriétaire a déjà déclaré la totalité des revenus sur l’année 2014. D’un point de vue fiscal, tout est-il correct à partir du moment où l’ensemble des revenus et charges a fait l’objet d’une déclaration ou dois-je néanmoins déclarer la partie des revenus que j’ai touché au prorata de la période de détention de ces parts ? Merci pour vos retours. 31 mai 2015 "la partie des revenus que j’ai touché au prorata de la période de détention de ces parts" êtes-vous certain d’avoir perçu de tels revenus, car l’ensemble des bénéfices 2014 reviennent normalement au propriétaire des parts au 31 décembre, qui déclare donc effectivement l’intégralité de ces revenus fonciers. 3 mai 2015, par avenir Bonjour, J’ai créé une sci en 2013 qui a acheté un terrain et qui est en train de construire. Aucun loyer pour le moment. Comment dois-je remplir ma 2072 ? Puis-je déduire les charges d’intérêts ou d’assurance ? Merci de votre réponse. 2 mai 2015, par rico94 Bonjour Peut-on déduire les intérêts et les frais de commissions prélevé par la banque ? Merci d’avance 29 avril 2015, par frederic J’aimerais avoir une renseignement Un associé de la SCI a vendu ses parts durant l’année 2014 aux 3 autres associés . Qu’en est - il de la répartition du déficit annuel ?Celui - ci est -il calculé au prorata ou bénéficie- t - il de sa part initiale ? 30 avril 2015 C’est la répartition des parts à la clôture qui décide de la répartition du résultat, le résultat intermédiaire, indirectement acquis par l’associé vendeur au jour de la cession, a été pris en compte dans la fixation du prix de vente de la même façon que le cours de bourse d’une action prend en compte au jour le jour la part de dividende annuel attendu, une SICAV encore plus clairement. 28 avril 2015, par maryse Bonjour Nous avons crée avec mon conjoint une SCI en 2014. Nous avons engagé des frais administratifs et de notaires pour un bien qui finalement n’a pas été acheté. A l’heure actuelle la SCI n’a aucun bien immobilier. Pouvons-nous déduire les frais engagés en 2014 sur nos déclarations de revenus ? si oui où devons-nous les inscrire ? merci 28 avril 2015 Les frais de constitution sont à immobiliser, et concernant les frais de notaire un article détaillé figure dans le dossier "coût de création d’une SCI". 27 avril 2015, par Jaco Bonjour Nous avons créé une SCI 4 associés à par égale soumise à l’IR lors de l’acquisition d’un appartement neuf sur planfin 2013. Nous avons commencé à rembourser le pret bancaire en juillet 2014. L’appartement ne sera loué qu’a partir de fin 2015 acquisition éligible loi pinel. Pour l’année 2014, la SCI a donc eu des frais notamment liés au financement frais de dossier, frais de garantie Hypothèque, interets d’emprunt. Est ce que chaque associé peut déduire le déficit engendrait par ces frais a hauteur de son % de part dans la SCI sur sa déclaration des revenus ? Ou étant donné que l’appartement n’est pas encore loué, il n’est pas possible de le faire ? Merci bcp pour votre réponse 26 avril 2015, par Anne-Cé Bonjour, Nous avons créer une SCI avec mon associé pour acheter un appartement. La SCI loue une chambre, et nous occupons également chacun une chambre. Nous injectons chacun chaque mois 390€ 310€ pour le prêt et l’assurance et 80€ pour les charges d’assurance, impots... Je ne sais pas si je dois les déclarer à la ligne 4 comme "recettes qu’aurait pu produire la location des propriétés" ou la ligne 21 comme "rémunérations et avantages en nature attribués aux associés" Merci de votre aide ! 21 avril 2015, par Bidymarie Bonjour, je souhaiterais des informations pour la déclaration annuelle 2072. La SCI IR n’a aucun résultat pour l’année 2014 SCI dormante en attendant que le projet d’achat se concrétise et je voulais savoir si je devais quand même remplir tous les formulaires dont le 2072-S, j’ai juste rempli la première page 2072-S-K avec les résultats à 0 et j’ai signé. La SCI n’est propriétaire d’aucun bien. Je vous remercie de votre retour. 13 mai 2014, par TOLLAN Bonjour, Pouvez vous me confirmer si des ayant droit d’un associé de SCI décédé, doivent établir la déclaration fiscale sur les revenus fonciers. Le gérant ayant refusé leur agrément en tant qu’associés mais a fourni la déclaration fiscale. Merci 13 mai 2014 En l’absence d’agrément, l’ayant droit n’accède pas à la qualité d’associé. Il n’a pas de parts sociales de la SCI, et donc aucun droit aux bénéfices. Il n’a donc pas à ce titre de revenus fonciers. 27 juin 2012, par carbex si dans une sci soumis à l’IR, les parts sont en nu propriété aux enfants et la reserve d’usufruit aux parents. supposons un résultat de 35000 €. Il est décidé en assemblée générale l’affectation a un compte de réserve de 10000€ l’usufruitier ne va toucher que 25000 € et les 10000 € se trouve au passif de la société donc appartenant aux nu propriétaire comment ce traiter la déclaration 2072 pour l’usufruiter ? doit il indiquer 35000 ou 25000 sur sa déclaration ? les usufruitiers ont il des sommes à déclarer ? 17 mars 2012, par REMA Bonjour, je souhaite basculer mes 2 SCI existantes depuis 2004 de l’imposition à l’IR à l’impôt sur les sociétés, je voudrais savoir comment le faire déclaration type ou simple lettre au service des impots des entreprises , à quelle date déclarer le début de l’exercice de la SCI IS et quand clôturer l’exercice de la SCI en IR , concernant l’amortissement du bien immobilier faut-il prendre 95 % de la valeur à la date de l’achat 2004 ou la valeur vénale actuelle du bien , et sur combien d’années doit-on amortir le bien Location de mur a une SCM de Médecins et en combien d’années amortir le bien immobilier location simple à un particulier. Merci pour vos réponses RM 19 novembre 2012 Les modalités d’option du passage de l’IR à l’IS sont étudiées dans le dossier "sci à l’IS", ainsi que les conséquences fiscales de ce changement définitif. 12 février 2012, par la combe Bonjour J’ai créé une SCI en 2010 qui a acheté une maison. J’ai fait faire des travaux d’amélioration de cette maison pour plus de 100 000 €, ainsi qu’une piscine. Je souhaite louer cette maison en meublé l’été. Comme la SCI ne peut pas louer en meublé, j’ai fait un contrat de location entre la SCI et moi même, et je sous loue en meublé. J’ai donc recettes = 18000€ loyer charges = 100 000 travaux+ 7000 frais bancaires Déficit 89 000 € Mes questions Comment faire pour que les travaux d’amélioration puissent venir en déduction des revenus de location ? Le déficit de 89 000 € de la SCI pourra t il être reporté sur les 10 prochaines années même si la part qui dépasse les 10 700 € par an n’est pas liée à des intérêts d’emprunts ? Mon intérêt est-il de payer un loyer élevé à la SCI pour minorer les revenus locatifs d’été ? Merci d’avance de votre réponse. 19 janvier 2012, par Roger92 Bonjour Je suis locataire d’une SCI et le gérant m’oblige tout les mois a faire un chèque au nom de sa femme. Normalement je dois faire le chèque au nom de la SCI Je ne sais pas si il as le droit de cette pratique et comment il peu justifier ces recettes locatives Merci de votre réponse 23 janvier 2012 Ce n’est pas le fisc ici... mais effectivement le loyer devrait être payé au bailleur voir votre bail. 26 décembre 2011, par donatiench bonjour, je désire, avec mon frère, créer une SCI et, par son biais, acheter un immeuble de rapport composé de 6 studios. Cependant, nous ne voulons pas redistribuer les quotes parts de résultat. car ils auront pour but de financer un second immeuble, une fois l’emprunt soldé. est ce possible ? 24 novembre 2011, par Sevm Bonjour, Notre SCI a acheté un bien immobilier composé de 6 appartements loués et un à terminé il nous reste l’intérieur à aménager mais nous avons une partie des matériaux est ce que dans le cadre de la déclaration 2072 nous pouvons déclarer ces travaux et en l’occurence la main d’oeuvre afférente à ces travaux ? De plus les frais de notaire en liens avec l’acquisition du bien sont ils déductible sur la 2072 ? 19 novembre 2012 Voir le détail des charges déductibles et charges non déductibles dans notre dossier "fiscalité". 15 octobre 2011, par jupima00 Bonjour, nous arrivons à la fin de notre 1er exercice comptable. Aucun loyer n’a ete encaissé au sein de la SCI puisque les activités des sociétés d’exploitation ne sont pas encore commencées les batiments sont en cours de construction. La SCI est soumise à l’IR. Devons nous faire une déclaration de toutes les chages au titre de ce 1 er exercice. Ce deficit, imputé à chaque associé peut il venir en déduction des autres revenus ? Merci pour votre réponse 19 novembre 2012 En l’absence de revenus logements vacants, bien utilisé à titre gratuit..., les charges afférentes au bien détenu ne sont pas déductibles. Dans le cas particulier de la construction d’un immeuble, quelles charges déductibles ont été engagées mis à part les travaux de construction ? 2 octobre 2011, par SCI PMJ Bonjour, Je viens de vendre le seul bien de ma SCI mais ne compte pas dissoudre la SCI tout de suite. Lors de la prochaine imposition sur le revenu cette somme sera t elle impôsée ? Comment faire pour récuper cette somme personnellement et ne pas être trop imposé. Merci de vos explications. SCI PMJ 3 juin 2011, par leiloo13 Bonjour, mon frere et moi sommes associes avec mon pere sur une sci. tous les mois depuis cette annee nous percevons 500€ de cette sci . cette sci jusqu a l annee derniere nous calculait une quote part deficitaire que nous declarions sur une 2044. cette annee le resultat de notre quote part est de + 2000€ nous l avons donc declare positif sur notre 2044. devons nous percevoir un cheque de ce montant ? Quant aux 500€ mensuels, faut il les declarer quelque part en plus de notre quote part qui apparait a la fois sur notre 2044 et sur notre declaration classique dans la rubrique des revenus fonciers ? Il y a quelques temps notre papa est décédé et nous sommes entrain de changer les statuts pour devenir cogerants a 50/50. pourrons nous prendre de l argent du compte de la sci ? comment ces prelevements seront ils imposés ? y a t il un abattement ? merci pour vos reponses car nous ne sommes pas du tout au courant du fonctionnement de cette sci ? 15 juin 2011 "nous ne sommes pas du tout au courant du fonctionnement de cette sci" cela ne va pas faciliter votre rôle de gérant... Il est parfaitement normal qu’il existe une disparité entre le résultat fiscal d’une SCI perte ou bénéfice à déclarer annuellement sur votre déclaration de revenus, les distributions de liquidités effectuées par une SCI à ses associés soit au titre du partage des bénéfices conformément à la décision des associés prise en AG, ou au titre du remboursement des comptes courants remboursements réalisés par le gérant en fonction de la trésorerie disponible. Pour savoir s’il existe des réserves qu’il vous serait possible de distribuer aujourd’hui ou le solde de vos comptes courants, il faut donc se référer à la comptabilité de cette SCI. 14 avril 2011, par NADEGE Bonsoir, Est-ce que l’on peut déduire un forfait main d’oeuvre sur la 2072. Mon mari et un ami font les travaux eux-même dans l’immeuble qui appartient à la SCI. Merci pour réponse 19 novembre 2012 Non, vous ne pouvez pas constater une charge une main d’oeuvre qui n’a fait l’objet par ailleurs d’aucune facturation ou rémunération. Aussi, le gain potentiel réalisé grâce à ces travaux augemente la valorisation de votre bien, et donc la plus-value potentielle et son imposition.

zyAh.

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revenus fonciers et vente en cours d année